El próximo 16 de junio entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que introduce nuevas medidas de protección para las personas físicas en la contratación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria sobre inmuebles de uso residencial, o que tengan como finalidad la adquisición de inmuebles de uso residencial.
¿Cuál es el objeto de la ley?
Regular la concesión de préstamos hipotecarios en los que el prestamista sea profesional y el prestatario, fiador o garante, sea persona física y que además, recaigan sobre un inmueble residencial -incluidos garajes y trasteros-, o bien tengan como finalidad la adquisición o conservación de terrenos o sean inmuebles construidos o por construir.
Por tanto, se excluyen las personas jurídicas, las empresas y aquellas personas físicas que actúan en el marco de una actividad profesional o empresarial.
¿Qué finalidad tiene?
Reforzar las garantías del prestatario persona física en la contratación bancaria, y evitar que por las entidades bancarias se introduzcan cláusulas abusivas en los contratos de préstamo.
¿Cuáles son las principales novedades que incorpora?
Disposiciones de obligado cumplimiento a tener en cuenta en los préstamos hipotecarios referenciados:
- Se establece un interés de demora: interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales.
- Respecto a la forma de distribución de los gastos del préstamo:
- Prestamista: Notaría y Registro de la Propiedad. Además del impuesto, como dispone la normativa fiscal.
- Prestatario: tasación y copias solicitadas.
- Se permite la amortización total o parcial del préstamo, con limitación de las comisiones que puede aplicar a este efecto el prestamista.
- El vencimiento anticipado del préstamo únicamente podrá declararse a partir del impago de 12 cuotas o el equivalente al 3% del principal prestado durante la primera mitad del plazo total pactado; o bien, 15 cuotas impagadas o un 7% del principal prestado impagado en la segunda mitad. Se establece la obligación del prestamista de reclamar el pago en el plazo de 1 mes antes de declarar vencido el préstamo.
- Se prohíbe incorporar una cláusula que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés (cláusula suelo).
- Se establece la obligación de tasar los inmuebles aportados en garantía antes de la celebración del contrato de préstamo.
- Se dispone la obligación de fijar el tipo de subasta para la ejecución extrajudicial en el 100% de este valor. Aun así, este límite no se extiende a la ejecución hipotecaria judicial, lo que supone que el deudor está menos protegido cuando el banco utiliza la vía judicial.
- Sobre la información precontractual a ofrecer por las entidades bancarias:
- Se establece que durante un plazo mínimo irrenunciable de 10 días, se ha de proporcionar información sobre el préstamo y que se estructura en torno a dos documentos:
- El primero: FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) -que sustituye la FIPER actual- y que tiene la consideración de una oferta vinculante.
- El segundo: FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) que incluye especiales advertencias sobre índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés, el vencimiento anticipado y la distribución de gastos entre otras.
- Se establece que durante un plazo mínimo irrenunciable de 10 días, se ha de proporcionar información sobre el préstamo y que se estructura en torno a dos documentos:
- Obligación de intervención notarial precontractual como garantía de cumplimiento de las obligaciones de información, para que compruebe que se ha entregado en plazo la documentación obligatoria.
- Distribución de gastos, según se dispone en la Ley:
- Prestamista: gestoría; aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, copias que solicite y gastos de inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad.
- Prestatario: tasación y copias de la escritura que solicite.
- ITP-AJD: de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
En resumen, la aprobación de la Ley supone mayores garantías para el deudor, garante o fiador que sea persona física, a través de la imposición de obligaciones y deberes de información a las entidades bancarias, así como al Notario, que deberá recibir al deudor en dos ocasiones, pero también se impone un deber de diligencia al propio prestatario, que no puede eludir la recepción de información precontractual.
¿A partir de cuándo se aplica?
La Ley entrará en vigor a los 3 meses de su publicación en el BOE, es decir el 16 de junio.
No obstante, no se aplicará a los préstamos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores. En todo caso, respecto al vencimiento anticipado será de aplicación lo dispuesto en la nueva normativa, a menos que la previsión contenida en los contratos sea más favorable al deudor o que se hubiera declarado ya el vencimiento anticipado.
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